Ik ben een vakidioot. Je kunt me s'nachts wakker maken voor een vraagstuk in relatie tot sociaal vastgoed. Ik heb een diepe overtuiging dat we als verzorgingsstaat een verplichting hebben om betaalbare woningen te kunnen aanbieden voor diegene die het nodig hebben. Woningen met meer dan een dak boven het hoofd. Woningen met comfort, duurzaam en vooral om lekker in te kunnen wonen. Met de 2,4 miljoen sociale woningen kunnen we het verschil maken. Leefbare wijken en straten met het juiste evenwicht, met voorzieningen die voor iedereen bereikbaar zijn en woningen die werkelijk gaan bijdragen aan een duurzame leefbare wereld. 

Ik help vanuit deze overtuiging organisaties die zich bezig houden met deze vraagstukken. Van huis uit ben ik bouwkundige met een groot gevoel voor sociale rechtvaardigheid, geen dromer maar een Rotterdams realist, die visie omzet naar missie en deze moeiteloos doorvertaald van strategie of tactiek naar concrete en toepasbare concepten of producten. Mijn creativiteit en hang naar vernieuwing zorgen voor een constante stroom van nieuwe ideeën en innovaties.

Ik maak me zorgen over het prachtige vak van onderhoud van onze sociale woning voorraad. Het ontbeert te vaak aan vakmanschap in elke fase van het proces. Dat zorgt voor ontoelaatbare hoge vermijdbare kosten, circa 15% van € 7.200.000.000 die jaarlijks worden rondgepomp om de sociale woningvoorraad te onderhouden en te verbeteren zijn vermijdbaar dit zijn dus faalkosten. Voor € 1.080.000.000 kunnen we 50.000 woningen verduurzamen of 6.000 nieuwe woningen bouwen elk jaar weer !  Met andere woorden het doet ertoe nog maar te zwijgen over de negatieve energie die vermijdbare fouten met zich meebrengt. 

 

De onderhoudsstrateeg gaat zich bezighouden met;

  1. Onderhoudsstrategieën; Goed onderhoud verhoogt de bruikbaarheid, de betrouwbaarheid (dus de functionaliteit van het gebouw). Daarnaast verhoogt goed onderhoud de veiligheid en de gezondheid van het gebouw en daarmee indirect de gebruiker. Goed onderhoud verlaagt de gebruikerslasten van het vastgoed, omdat voorspelbaar onderhoud ervoor zorgt dat ook de inzet van middelen te plannen is. Het beste voorbeeld is dat van de tl-lampen. Tl-lampen gaan een aantal branduren mee. Dat betekent dat gemiddeld iedere tl-lamp gedurende bijvoorbeeld 2500 uur kan branden. Nu zijn er drie mogelijkheden om daar mee om te gaan:
  • vervanging op basis van klachten: als een lamp kapotgaat;
  • systematische vervanging op basis van een van tevoren ingeschat moment;
  • statistische vervanging op basis van een van tevoren ingenomen standpunt over de eerste storing en de daarop volgende vervangingshandeling.
  1. Triage onderhoud; Triage is het beoordelen van gebreken van onderhoudsbehoeftige elementen en onderdelen bij sociale woningbouw en deze gebreken in te delen in verschillende categorieën verdeeld naar de ernst van de gebreken.
  • Ernstige gebreken doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het betreffende bouwdeel, bijvoorbeeld houtrot, lekkage.
  • Serieuze gebreken betekenen wel een degradatie van de betreffende bouwdelen maar tasten het direct functioneren niet aan, bijvoorbeeld verwering, barst vorming.
  • Geringe gebreken zijn vooral esthetisch van aard, bijvoorbeeld vervuiling, verkleuring.
  1. Diagnose onderhoud; door een diagnose wordt de oorzaak van het gebrek geïdentificeerd vanuit optredende symptomen.